近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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