夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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