近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(y成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份ì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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